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抵押贷款在强制执行过程中的法律风险探讨
日期: 2017-12-19  浏览:[ ] 作者:[] [关闭] [打印]

一、 不与他人共同抵押同一抵押物

简介:甲银行依法评估拍卖借款人S用于抵押贷款的店面房,第三次流拍后,法院作出执行裁定“将被执行人S夫妻共同所有的该抵押房产以第三次拍卖保留价480万元交付申请执行人甲银行抵偿欠款,甲银行可持本裁定书到相关机构办理该房土地证及房屋过户手续”。甲银行在不动产登记部门办理过户手续时,被告知该房产除被甲银行设定抵押外,还被一家担保公司设定了二次抵押,过户前需要所有的抵押权人解除对该房产的抵押登记。于是甲银行请法院依法通知担保公司办理解押手续,执行法官说明:可以函告担保公司,但如果担保公司提出,因房地产权证中已登记甲银行的权利价值(他项权力中为债权数额)是“肆佰万元整”,担保公司权利价值是“捌佰万元整”,要求受偿甲银行担保价值400万元(即本金)多余部分80万元做为解押前提条件的话,为保障其他债权人的合法权益,法院会予以支持,否则无法强制要求其解押。

甲银行认为,按照抵押合同约定和判决书的判决,且根据《中华人民共和国物权法》第一百七十三条“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的,按照约定”;以及第一百九十九条“同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿:(一)抵押权已登记的,按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿”之规定,甲银行做为一抵权利人,裁定抵债价480万元已不足以抵偿借款人S所欠贷款本息及实现债权的费用合计520万元,因此法院应要求做为二抵权利人的担保公司予以配合解押。目前,甲银行已按照执行法官意见向法院合议庭提出申请,要求依法维护一抵权利人的合法权益,即享有对本金、利息及实现债权费用的优先受偿权。

争议焦点:债权优先受偿数额到底是不是以他项权证上记载的债权金额为准?暨他项权利未登记的利息是否享有优先受偿权?

相关链接:借款合同一般都设定抵押权,但是目前房地产登记部门在他项权证上所登记的“权利价值”仅限于借款合同载明的借款本金数额,不包括产生的利息及其他费用等。由此,在司法实践中产生了不同的法律认识和法律后果。

第一种观点认为:应当按照裁判文书内容全额享有优先受偿权。(代表法院:上海市高院、浙江省高院)

在审理中应当按照主合同规定的抵押担保范围确定,包括贷款本金、利息、逾期罚息、违约金、实现债权的费用等。因为本金是一个明确的数额,而利息及其他是预期的一个变动的数额,无法在“权利价值”登记时确定具体数额。所以依照主合同对本金和迟延支付的利息及其他费用作出裁判,应当视为全额享受优先受偿权。在执行中,执行的法律依据是裁判文书,既然裁判文书对本金、利息及实现债权的费用等有明确的数额裁定,就应当视为全额属于抵押权范畴、全额享受优先受偿权。(持此观点的法院有上海市高院、浙江省高院)

第二种观点认为:只有本金享有优先受偿权,其他应当作为一般债权参与执行分配。(代表法院:最高人民法院、江苏省高院)

最高人民法院《担保法司法解释》第五十条、第六十一条分别规定:“抵押财产的范围应当以登记的财产为准”、“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的,以登记记载的内容为准”。为此,在审理中,应当在裁判文书主文中分别表述,以登记记载的内容为准,明确他项权证上所登记的“权利价值”即本金享有优先受偿权,由此衍生的利息和其他费用等属于一般债权。执行中也应当同样处理,明确本金部分享有优先受偿权,由此衍生的利息和其他费用等按一般债权参与分配,以保障其他债权人的合法权益。

江苏省高级人民法院在《关于执行疑难若干问题的解答》中就“抵押合同约定担保范围包括本金、利息、实现债权的费用等,但抵押权登记簿上或者他项权证上记载的主债权仅为本金部分,其他相关债权人认为抵押权人仅能就本金部分优先受偿,从而提出执行异议,应当如何处理”的问题,明确:“抵押合同与抵押权登记簿、他项权证上记载的抵押权的担保范围应当一致。如果出现不一致,鉴于权证登记的公示效力,应以登记的内容确定具体数额。”

风险提示:在当下法律对这一问题不明确,司法部门有自由裁量权的情形下,如果抵押人一物多抵,对银行来说,不论作为一抵权利人还是二抵权利人,都存在资金损失的风险。所以应做到未雨绸缪,不接受抵押人的“一女嫁二夫”行为,抵押人与抵押权人严格实行“一夫一妻制”,即便需要二抵,在抵押余值充足的前提下也仅限于在一抵权利行办理。

二、  企业(工业用地)房屋、土地抵押全覆盖

案例简介:2013年11月—12月间,借款人W分三次向乙银行申请借款780万元用于工程垫支及购材料,用自己公司名下所有的工业园区办公楼、实验楼、食堂、厂房、锅炉房、值班室作抵押,借贷双方签订了借款合同和抵押合同,在房管局办理了抵押登记。贷款到期后借款人无力偿还,乙银行向法院申请评估拍卖抵押物用于偿还贷款。

评估时,抵押人W向乙银行、评估公司和法院提出:抵押给银行的厂房、办公楼等房产及该房产所占土地使用权可以评估拍卖,拍卖款用以偿还银行欠款,但其以外的土地使用权及地上附属设施(包括后加的建筑物、绿化苗木、人造景观等)没有抵押给银行,故无权评估拍卖,或评估可以,但抵押物价值和非抵押物价值需分开,抵押物拍卖款用于偿还乙银行贷款,非抵押物拍卖款要给其偿还其他债务。

乙银行意见:企业的房产全抵押给了我们,当然厂区内的土地也是一并抵押的,抵押人当时并未提供土地证,提供的房地产权证就是房地合一的证明,且在房管局办理了登记。

评估公司意见:抵押财产物权要明确,否则不便评估计价。

法院意见:必须一起进行评估,总价中要区分出抵押物价值和非抵押物价值,至于哪些是抵押给乙银行的财产,要以抵押登记为准,抵押给乙银行的抵押物拍卖款乙银行可优先受偿,不足部分参与非抵押财产拍卖价款分配。

房管部门意见:已在房管部门办理抵押登记的办公楼、实验楼、食堂、厂房、锅炉房、值班室所占用范围内的土地不存在问题,其余土地应在土地部门办理抵押登记手续。准确的办理顺序应该是先在土地部门对企业整个土地设定抵押,然后对该土地上的房屋到房管部门登记。

土地部门意见:如土地设定抵押,需在该部门进行登记,经查询,乙银行未对土地设定抵押。

相关法律规定:

《物权法》第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

《物权法》第一百八十二条 以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。

《物权法》第二百条 建设用地使用权抵押后,该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时,应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分,但新增建筑物所得的价款,抵押权人无权优先受偿。

风险提示:为避免类似的法律风险,防止将不可拆分的整体单独抵押时造成的抵押物价值缩水,在整体拍卖时对未抵押部分的拍卖款丧失优先受偿的权利。企业以工业用地上的房产抵押申贷时,根据“地随房走、房随地走”的原则,应与企业约定所有的土地使用权抵押,不仅限于抵押房产所占范围内的土地,并在不动产登记部门办妥相关抵押登记手续。

 

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